Tasación de bienes inmuebles

/ noviembre 2, 2017/ Artículos

Un factor importante al momento de llevar a cabo una transacción comercial por un bien inmueble o propiedad, es su valoración.

Es importante, a fin de que ambas partes queden satisfechas con el trato, que este proceso sea realizado por un experto, pero ¿Qué factores serán aquellos que afectarán el valor del inmueble?

Como bien comentábamos en el artículo anterior, las circunstancias que pueden llegar a influir el valor de una propiedad son muy variados y estos cobran mayor relevancia según el método de tasado a utilizar.

A continuación citaremos aquellos de uso más frecuente:

  • Método de comparación: este es el de uso más común y consiste en valorar el bien mediante su comparación con otras propiedades de similares características cuyo valor sea conocido. Por regla, esta comparación se hace contra 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. De esta manera se obtiene el valor unitario del m2 y al multiplicarlo por la superficie de la propiedad en cuestión, se establecerá el valor de la misma.
  • Método residual: en casos en los que no es posible ubicar suficientes “inmuebles testigo” se recurre al método residual, que consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y se restan los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
  • Método de capitalización: algunos bienes inmuebles son susceptibles de producir rentas estimables que deben ser trasladadas al importe de las mismas. En estos casos se calculan las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
  • Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
  • Método de Ross-Heidecke: en Ledezma Asesores creemos que la exactitud es fundamental al momento de tasar sus bienes, después de todo es su capital y es usted nuestro recurso más preciado; por ello nos valemos de una fórmula que nos permite, mediante una tabla, establecer la depreciación del bien con base en el estado de conservación de la estructura.

¿Qué aspectos comprenden la tasación?

Las comprobaciones que se realizan durante este proceso incluyen aspectos técnicos y legales, tales como:

  • Localización de la vivienda y su comprobación
  • La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprobará:
    • Su superficie
    • Sus características: distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles, entre otros.
    • Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
    • La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
  • El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
  • Comprobación del estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
  • Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario

Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la documentación registral del inmueble objeto de la tasación.

En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o alquiler

Factores que afectan a la tasación

Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:

  • Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación
  • Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
  • Antigüedad: en general, una obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico
  • Estado de conservación: ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc
  • Materiales de construcción e instalaciones: tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc
  • Edificación: si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
  • Entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación
  • Transporte público: la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos

Es importante saber que la tasación tiene un tiempo útil de tres meses desde su emisión y que transcurrido este tiempo, perderá su validez.

Para poder aclarar aún mejor el panorama respecto al costo ideal de un inmueble, ponemos a sus órdenes a nuestros asesores que con gusto podrán ofrecerle un servicio personalizado que le ayudará a tomar la mejor decisión.